消费者不因二套房而丧失优先权
——威海广信房地产开发有限责任公司因与被上诉人耿××破产债权确认纠纷
裁判主旨：
关于耿××就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。 该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，耿××已经与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且耿××已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在耿××已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定耿××属于上述法律规定所保护的商品房消费者、并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。
关键词：消费者 二套房
上诉人 （原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司。
被上诉人（原审原告）：耿××。
上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人耿××破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回耿××的诉讼请求；2.耿××承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定耿××就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应继续交付涉案房产属认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。1.预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，而非物权，并不产生物权变动的效力。且涉案房产在广信公司破产重整时尚未建成和办理所有权登记，耿××未取得涉案房产所有权。2.办理涉案房产预告登记不影响广信公司管理人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行，以实现物权变动的目的，预告登记是以债权请求权的存在为前提，当债权请求权消灭时，预告登记也随之消灭。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一)》第5条以及《中华人民共和国物权法》第20条第2款的规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，广信公司管理人仍有权解除《商品房买卖合同（预售）》，预告登记依法失效。二、涉案房产在广信公司破产案件中属二套房，不符合消费者优先保护的条件。根据相关法律规定、广信公司管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，广信公司破产重整案中在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定享有消费者优先权，其余不符合消费者条件的商品房买卖合同不再继续履行。耿××在广信公司开发的百度城二期购买的涉案第二套房产属于投资性房产，因不符合消费者条件不应予以优先保护，广信公司依法不应再继续履行合同并交付涉案房产。三、广信公司管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案业已经债权人会议表决通过，并由法院裁定生效。该重整计划草案对全体债权人具有法律约束力，且具有强制执行的效力。根据该生效的重整计划草案，涉案房产无法再交付。四、涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，不具备交付条件，客观上无法继续履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，对于未履行完毕的合同，管理人有权予以解除。另外，如果继续履行涉案商品房买卖合同，会损害广大债权人的合法权益。涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，广信公司管理人需继续投资建设至竣工才能达到交付条件，因继续建设而投入的资金依法属于共益债务。在此情形下，如果商品房买卖合同继续履行，则系用继续建设资金对债权人进行个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的公平原则。
被上诉人耿××辩称：请求驳回上诉，维持原判。
耿××向一审法院起诉请求：继续履行交付耿××在广信公司破产重整前购买的位于百度城-1B号-1502的房产。
一审法院认定事实：2014年12月4日，耿××、广信公司签订《威海市商品房预售合同》，约定耿××购买广信公司开发的百度城-1B号-1502房产，建筑面积45.94平方米，总价款为389951元。
2014年12月18日，耿××作为借款人、广信公司及案外人高×作为保证人与威海市××银行签订《房屋担保借款合同》，约定威海市××银行同意向耿××提供人民币借款贰拾叁万叁仟元，该借款只用于耿××购买座落于百度城-1B号-1502的住宅，建筑面积45.94平方米；支付方式，贷款人受托支付，借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款以本合同约定的用途划至广信公司的结算账户内。
关于涉案房款是否支付的问题，一审庭审中，广信公司认可耿××已付清百度城-1B号-1502《威海市商品房预售合同》约定的全部房款，但其中包括返租租金89500元。一审诉讼中，双方均同意，若法院判决广信公司交付房屋，则返租问题另行处理。
2015年1月4日，耿××就涉案百度城-1B号-1502房产办理预购商品房预告登记。
2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。
广信公司进入破产程序后，广信公司管理人认为，因耿××在广信公司开发的百度城小区内有两套房产，耿××不享有消费者优先权，决定不再向其交付涉案百度城-1B号-1502房产，并在广信公司管理人网站公示。
一审法院另查明，耿××在广信公司开发的百度城二期另有一套房产，房号为6-1001，该房产在广信公司被裁定破产重整前已交付。
一审法院再查明，涉案房产百度城-1B号-1502所在的建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。
一审法院认为，该案的争议焦点为：广信公司应否继续履行双方签订的《威海市商品房预售合同》并向耿××交付房产。
《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第5条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，耿××、广信公司双方签订《威海市商品房预售合同》，约定耿××购买涉案百度城-1B号-1502房产，耿××已经按照合同约定支付房款，并就涉案房产办理了房屋预告登记。
依照上述规定，未经预告登记的权利人即耿××同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，耿××就涉案百度城-1B号-1502《威海市商品房预售合同》已履行给付房款的全部义务，根据上述规定，广信公司管理人不能解除涉案《威海市商品房预售合同》，并且涉案《威海市商品房预售合同》不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，耿××就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司仍应当继续履行涉案百度城-1B号-1502《威海市商品房预售合同》。故耿××要求继续履行双方签订的百度城-1B号-1502《威海市商品房预售合同》并向其交付房产的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第20条、《中华人民共和国企业破产法》第18条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第5条规定，一审法院判决：广信公司继续履行其与耿××签订的百度城-1B号-1502《威海市商品房预售合同》，并于判决生效后十日内向耿××交付百度城-1B号-1502。案件受理费100元，由广信公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。首先，关于涉案商品房预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。《中华人民共和国物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第5条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。
本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就涉案房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，耿××取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经耿××同意，广信公司处分涉案房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，依据《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月肉未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，耿××已经依据《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款，广信公司也对涉案房屋办理了预告登记，故在法院裁定广信公司破产重整前，双方当事人对各自合同义务均已履行完毕，广信公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，且该合同亦不存在无效或被撤销的情形。故涉案债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。
其次，关于耿××就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，耿××已经与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且耿××已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在耿××已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定耿××属于上述法律规定所保护的商品房消费者、并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。
综合以上分析，耿××享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并交付涉案房屋。
综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第1项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
实务经验总结
1、在房地产企业重整程序中，购房人购买两套以上住宅并已支付超过合同总价款的50%以上的价款，是否对第二套房产享有消费性优先权？依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，并没有对消费者所购买的第二套住宅予以限制。一般认为，之所以赋予消费者超级优先权，是基于消费者生存利益至上原则，而消费者所购买的第二套住宅显然与生存利益无关，因此并不享有优先权。只保护消费者所购买的一套住宅，直接依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可排除执行的一个条件之一。
2、本案中法院以已经办理了预告登记且支付了全部价款为由，直接认定其享有破产保护效力和涉案房产的优先权，但却回避了所涉房产为消费者名下第二套房产的问题，对其进行了模糊处理，说理部分缺乏说服力。在法院的正常执行程序中，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对第二套房产是不予保护的，但进入破产程序中却对第二套房产进行了保护，造成了同一问题的不平等对待。2019年11月8日最高人民法院印发的《全国法院民商事涉案工作会议纪要》第125条，对法院执行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解认为，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于如何认定是为了满足基本居住需要，可考察买受人家人情况，如家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持。因此，对于二套房问题，应考察是否为居住需要来决定是否予以优先保护。
相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。
《中华人民共和国破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。