债权人对破产受理前已交付的商铺享有物权期待权
————游××与威海中天房地产有限公司破产债权确认纠纷一审
裁判主旨：
本案中，游××与威海中天房地产有限公司于2012年10月17日签订涉案《商品房买卖合同》，游××支付了全部价款，并于2013年1月8日为其办理了预购商品房预告登记。2014年7月，威海中天房地产有限公司将涉案房屋交付游××，房屋交付之后，风险责任已经转移，双方交易已经完成，合同目的已经实现，因此，游××对涉案房屋享有物权期待权，应予依法保护。
关键词：交付 物权期待权
原告：游××。
被告：威海中天房地产有限公司。
原告游××与被告威海中天房地产有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游××及委托诉讼代理人、被告威海中天房地产有限公司之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
游××向本院提出诉讼请求：一、依法确认游××对威海中天房地产有限公司开发的文登龙都丽景小区1-7号商业网点房不属于中天公司的破产财产，并依法确认对该栋房产享有业主权益；二、判令威海中天房地产有限公司协助游××办理房屋过户手续。事实与理由：游××于2012年10月17日购买威海中天房地产有限公司开发的龙都丽景小区1-7号商业网点房，2017年6月6日，威海中天房地产有限公司被裁定重整，游××向管理人申报债权，管理人对游××的业主债权和房产过户申报请求不予确认。游××认为，其已向威海中天房地产有限公司购买的涉案的商业网点房，均已通过交付首付款及银行按揭方式全额付清了购房款，且该宗房产威海中天房地产有限公司已交付游××使用多年，游××已多年出租给他人使用。由于威海中天房地产有限公司未办理综合验收手续，致房产过户手续至今无法办理。
依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”“不属于破产财产”的规定，该栋商业网点房不属于威海中天房地产有限公司破产财产的范围。
依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。故，游××享有该栋商业网点房的业主权益有充分的法律依据。
《企业破产法》第18条明确规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人”。该规定明确表明，一方当事人对合同义务已履行完毕，在合同具备履行条件的情况下，管理人无权决定解除合同或债务人不继续履行合同约定的义务，即，管理人对本案所涉合同不具有解除权。被告应继续履行本案所涉相关合同规定的义务，为维护合法权益，故提起诉讼。
威海中天房地产有限公司辩称：依据破产法相关司法解释的规定，对于已办理预售备案但未取得不动产物权登记的预售房产，在房地产公司破产后，仍属于破产企业的债务人财产。对于此类合同在破产程序中应否履行，所购房产在破产程序中应否交付，要看购房人在破产程序中享有的债权清偿是否有优先于普通债权的权利。依据破产法相关司法解释，交付了全部或者大部分房款的消费性购房者，才享有优先于普通债权的权利，而游××主张的涉案房产性质为商业，该房产系用于商业性经营，而非用于个人消费的生活所需，因此不享有优先于普通债权的权利。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：
2012年10月17日，游××与威海中天房地产有限公司签订包括案涉文登龙都丽景小区1-7号商业网点房在内的《商品房买卖合同》五份，其中本案案涉合同约定，威海中天房地产有限公司将其开发的文登龙都丽景小区1-7号商业网点房出售给游××，合同约定房屋建筑面积为187.66平方米，单价为每平方米15000元，总价款2814900元，付款方式为2012年10月17日支付人民币1414900元，余款1400000元申请贷款后付清。威海中天房地产有限公司承诺交付房屋期限为2013年12月30日前，并其他合同内容等。
合同签订后，游××通过银行转账和银行按揭贷款的方式付清了房款，原文登市房地产交易与产权监理处就涉案房产于2013年1月8日为其办理了预购商品房预告登记。游××于2014年7月28日缴纳了涉案房屋的专项维修基金，威海中天房地产有限公司向游××交付房屋，后游××与案外人签订房屋租赁合同将涉案房产出租。
2017年6月6日，威海中天房地产有限公司进入破产重整程序。游××向管理人申报债权，管理人经核查认为游××对文登龙都丽景小区1-7号商业网点房仍属于债务人威海中天房地产有限公司财产，游××不享有消费性购房优先权，故不予交付。
本院认为，关于涉案房产的性质。买受人游××对文登龙都丽景小区1-7号商业网点房已办理预购商品房预告登记，根据《中华人民共和国企业破产法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。故预告登记制度创设的目的在于保障买受人预期物权的实现。依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现，故预告登记对房屋具有保全效力，是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故涉案房产未转为正式登记，仍属于债务人威海中天房地产有限公司财产。
管理人对案涉房屋的商品房买卖合同的解除权问题。《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。依据上述规定，管理人仅对破产申请受理前成立而合同双方均未履行完毕的合同有权决定解除。本案中，游××已经向中天公司支付了涉案房屋的全部款项，故对于涉案商品房买卖合同，中天公司管理人并无解除权。
关于争议房屋是否应优先转移登记的交付问题。同样根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，该条规定了不动产登记的效力，但应区分不动产登记的内部和外部效力，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。法律将登记作为物权变动的生效要件，但对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。本案中，游××与威海中天房地产有限公司于2012年10月17日签订涉案《商品房买卖合同》，游××支付了全部价款，并于2013年1月8日为其办理了预购商品房预告登记。2014年7月，威海中天房地产有限公司将涉案房屋交付游××，房屋交付之后，风险责任已经转移，双方交易已经完成，合同目的已经实现，因此，游××对涉案房屋享有物权期待权，应予依法保护。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第9条、第20条，《中华人民共和国企业破产法》第1条、第30条、第53条、第58条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第1条、第2条规定，判决如下：
一、涉案房屋威海市文登龙都丽景小区1-7号商业网点房具备所有权登记条件一个月内，威海中天房地产有限公司协助游××办理房屋所有权登记手续。
二、驳回游××的其它诉讼请求。
案件受理费100元，由游××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
实务经验总结
1、对于购买商业性质的商铺购房者，一般认为不属于消费性购房者，并不享有消费性优先权。特别是在破产程序中，对于尚未交付商铺的购房者的债权，一般认定为普通债权。商品房买卖合同属于双务合同，购房人的义务为支付购房款，售房人的义务为交付房屋并为购房人出具办理产权登记的相关材料。其中售房人的主要义务为交付房屋，为购房人出具办理产权登记的相关材料仅仅是购房合同的附随义务。在购房者已经支付全部购房款，售房人已经交付房屋的情况下，标的物风险已经转移，双方的合同主要义务已经履行完毕，虽然尚未办理产权转移登记手续，但购房人已经对房屋合法占有。在本案中，所涉及的商铺的购房款已经全部付清，并且商铺已经交付使用多年，且办理了预告登记，在此情况下，认定购房者对此享有物权期待权，是符合当前社会的普遍认知。
2、房地产项目，在工程竣工后，由建设单位组织施工总包单位、设计单位、监理单位、勘察单位等进行工程竣工验收，验收合格被称为单体竣工验收合格；在房产项目全部完工后，还需要一个综合验收程序，只有综合验收合格方可办理初始确权登记，初始确权登记后才可办理房产证。工程单体竣工验收合格后至综合验收合格前，时间拖延一般较长，有的项目还是分期开发，单体竣工验收可以分期进行，但综合验收是整体进行，因此，实践中存在大量的已单体竣工验收合格、但尚未进行综合验收的楼盘。
房地产行业惯例，单体竣工验收合格即可向购房人交付房产。所以，房地产企业破产案件中，存在大量的已单体竣工验收合格、但尚未通过综合验收的房产，当然也无法办理产权证。
我们认为，管理人的工作还是应该尊重行业惯例，对于已经交付给业主的房产，管理人不应解除合同；即使购房者尚未付清房款的，也应继续催收房款，而不应要求返还房产。因为房产交付使用后，业主一般都会进行装修，也开始交付物业费、水电费等。管理人如果解除合同，不但极易引发群体信访事件，也与广大群众的普遍认知相悖。
此外，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第一条第二款规定，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。参照这一规定，可以认为，已经交付的房产的购房者属于业主，管理人当然也不宜收回房产。
需要强调的一点，房产交付必须是合法交付，如果是权利人擅自强占房产，或权利人与债务人双方恶意串通交付房产的，则涉嫌损害全体债权人合法权益。对于此类交付，应审查涉案的房产是否是合法占有。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国企业破产法》
第一条 为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。
第三十条 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
第五十三条 管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。
第五十八条 依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。