破产前抵债的房产，但尚未办理房产过户的，属于破产企业的 债务人财产
阅读提示
房地产开发企业破产的案件，在法院受理破产之前，开发商一般都存在用房产抵债的情形；在人民法院受理破产时，抵债房产尚未竣工，无法办理产权证。在法院裁定受理破产之后，债权人在向管理人申报债权时，往往都会主张抵债的房产不属于破产企业的债务人财产、进而主张抵债房产属于债权人所有。
另外，针对抵债房产，行业内的习惯做法，债权人一般都会指定一个具体的自然人与开发商直接签订《商品房买卖（预售）合同》。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）的相关规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但对于已交付全部或部分房款的消费者来说，消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权。因此，许多债权人经常以抵债房产的权利人属于消费者为由，要求优先清偿。
上述问题具有一定的普遍性，且涉及债权人人数较多、债权金额较大，涉及的法律关系复杂，如处理不好，会严重影响破产工作的推进。
裁判要点
1、房产抵债协议虽然有效,但协议约定的房屋未办理物权登记,不发生物权变动效力。
2、抵债房产权利人对抵债房产享有的权利来源，并非基于消费关系，抵债权利人不属于消费者。
基本案情
威海市中级人民法院于2016年6月29日受理威海广信房地产开发有限责任公司（下称广信公司）破产重整案。
广信公司在破产之前因资金紧张，向宋××借款，到期未还，广信公司与宋××双方之间存在民间借贷债权债务关系。2014年12月18日，广信公司与宋××签订两份《威海市商品房（预售）合同》，广信公司将其开发建设的威海市××项目的2套房产（下称该2套房产）出售给宋××，宋××用广信公司欠其未还的民间借贷债权抵顶该2套房产的房款。
2016年1月20日，宋××与田××签订《房屋买卖合同》，双方约定因宋××欠田××款项到期未还，经协商一致，宋××将该2套房产出售给田××，田××用之前出借给宋××的款项支付房款。根据宋××的申请，2016年1月20日，广信公司与田××就该2套房产分别签订了《威海市商品房（预售）合同》，广信公司同时向田××出具了房款收据。广信公司与田××签订的2份《威海市商品房（预售）合同》，已在房地产行政主管部门办理了预售合同备案登记，并于2016年3月28日就该2套房产分别办理了商品房预告登记。
就该2套房产，田××并未向广信公司实际支付房款，宋××也未向广信公司实际支付房款。
该2套破产在法院受理广信公司破产时并未竣工，不具备办理产权证的条件。
2018年，田××向威海市中级人民法院提起诉讼，请求：1、判令广信公司与田××就该2套房产签订的《威海市商品房（预售）合同》有效；2、判令该2套房产不属于广信公司的破产财产。
裁判结果
关于涉案房产是否不属于广信公司的债务人财产问题，田××主张，依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条“下列财产不属于破产财产: ..... ⑤特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，涉案房产属于特定物，不属于广信公司的破产财产。一审法院认为，田××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，系为履行田××与宋××之间签订的《房屋买卖合同书》，田××未按照《商品房买卖合同(预售)》的约定向广信公司支付购房款，其并未完全支付对价，故田××关于涉案房产属于特定物的主张，一审法院不予支持。
《物权法》第9条第1款规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据上述规定,不动产物权转让以登记为生效要件。田××虽与广信公司签订商品房买卖合同，但未办理不动产所有权转移登记手续，田××并未取得涉案房产所有权，依照《企业破产法》第30条的规定，涉案房产仍属于广信公司财产。因涉案房产并未转移登记到田××名下，不符合《物权法》第106条规定的善意取得的条件，田××关于对涉案房产构成善意取得的主张，无事实与法律依据。
关于田××在广信公司破产程序中是否享有消费者优先权问题，一审法院认为，《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条、第3条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》)第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，宋××与广信公司就涉案房产签订买卖合同后，田××又与宋××签订《房屋买卖合同书》，宋××将涉案房产转让给田××，并配合田××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，该《商品房买卖合同(预售>》仅系田××、广信公司为履行田××与宋××签订的《房屋买卖合同书》而订立，并未设定新的权利义务。田××与宋××结算购房款，宋××不是房地产经营者，田××就涉案房产所享有的权利来源于其与宋××之间的合同关系，而不是基于消费关系，因此田××并非上述法律和司法解释规定的消费者，田××关于消费者优先权的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院判决:一、确认田××与广信公司签订的《商品房买卖合同(预售》有效;二、 驳回田××的其他诉讼请求。
田××不服一审判决，向山东省高级人民法院提起上诉。二审法院认为，田××主张依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项规定:“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，涉案两套房产不属于广信公司的债务人财产。对此，二审法院认为，该《规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》所制定的司法解释，随着《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法(试行)》已经废止，因此针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用;即使该《规定》尚未明确废止，但根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第2条规定:“下列财产不应认定为债务人财产:①债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;②债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;③所有权专属于国家且不得转让的财产; ④其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”来认定涉案两套房产是否属于广信公司的债务人财产。因涉案两套房产并不符合前述规定情形，因此不应排除在债务人财产之外，且认定涉案两套房产是否属于广信公司的债务人财产也应符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案两套房产尚未变更登记至田××名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于广信公司，应为广信公司的债务人财产。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
此外，最高院对于荣××的再审申请予以驳回，案例如下。
再审申请人(一审原告、二审上诉人):荣××。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):威海广信房地产开发有限责任公司。
再审申请人荣××因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司(以下简称广信公司)破产债权确认纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2019)鲁民终1544号民事判决,向本院申请再审。
本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
荣××依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项申请再审称:原审判决适用法律错误。一、物权法和破产法的关系是一般法和特别法的关系,本案被申请人系破产企业,该诉讼属于破产衍生诉讼,在本案具体法律适用时,涉案房产应该优先适用破产法中关于是否属于“债务人财产”的相关规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》(以下简称《破产法司法解释(二)》)与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《破产案件若干问题规定》)均具有效力,且并不矛盾,均是以列举的方式描述了不属于债务人财产的财产类型。二、涉案房产中的6-706房屋,在被申请人进入破产程序之前,双方已经按照山东省威海经济技术开发区人民法院(以下简称经区法院)的以物抵债协议,将单体验收合格的该套房产交付给荣××居住至今。如果按照二审法院的观点,被申请人开发的百度城项目一期房产虽然全部已经单体验收且绝大部分已经交付,因均未办理产权证书,所以都应当属于破产产,予以全部收回。
广信公司答辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回荣××的再审申请。
本院经审查认为,本案争议焦点在于,涉案房产是否属于广信公司的债务人财产。
《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定:“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。”本案的基础法律关系为借款合同关系,随后在调解协议执行过程中双方签订了《商品房买卖合同(预售)》以实现以物抵债的交易目的。虽然合同中明确约定了房产的房号,但签订合同之时涉案房屋并未建设完成,双方并未办理房屋产权过户手续,应当认定双方签订的以物抵债协议并未履行完毕,荣××并未取得涉案房屋的所有权。《破产法司法解释(二)》第二条规定:“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财 产。”根据上述规定,原审法院认定涉案房屋不属于荣××的财产并无不当。
荣××主张涉案房产中的6-706房屋在广信公司进入破产程序之前,双方已经按照经区法院的以物抵债协议,将单体验收合格的该套房产交付给荣××居住至今,不应纳入广信公司的债务人财产。对此,本院认为:第一,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,该涉案房产尚未变更登记至荣××名下,所有权仍归属于广信公司,应认定为广信公司的债务人财产。第二,荣××占有该套房屋系基于以房抵债的合同关系,并非为生活、居住需要,结合荣××的资金出借人身份及案涉抵债房屋的数量可以认定荣××不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所保护的消费者购房户,不享有优先受偿权。
《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》所制定的司法解释,目前中华人民共和国企业破产法(试行)》已经废止。2013年9月16日起施行的《破产法司法解释(二)》第二条对不应认定为破产财产的情形,作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则,本案亦应适用《破产法司法解释(二)》认定案涉房产是否属于债务人财产。
综上,荣××的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定,
裁定如下:
驳回荣××的再审申请。
实务经验总结：
（一）以房抵债协议的法律分析
1.以房抵债协议的效力问题。
以物抵债在日常经济生活中是一种非常普遍的行为，尤其是房地产行业，开发商用房产抵顶施工单位的工程款，可以说是非常普遍的情况。我国《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同，自成立时生效。”一般来说，以物抵债协议是双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，在不存在《合同法》、《民法总则》规定的合同无效的情形下，以物抵债协议依法应当是有效的。
此外，最高人民法院发布的指导案例《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（第72号）也确认，以房抵债协议依法有效。
2.以房抵债协议的履行问题。
在司法实践中，部分当事人将合同有效与合同履行等同，认为合同有效，就应当继续履行，这是完全错误的。合同的效力与合同的履行，是完全不同的两个法律概念。如果合同有效且已履行完毕，二者的后果可能是统一的，这也是社会普通大众的一般认知；如果合同有效但尚未履行完毕，合同是否应当继续履行、是否可以解除、客观上是否能够履行，这都是司法实践中普遍存在的问题，尤其是破产企业，相关纠纷会更多。
例如一房两卖问题，甲将自己所有的一套房产分别出售给乙、丙，并分别与乙、丙签订了房产买卖合同，乙、丙也均已付清付款。发生纠纷后，乙、丙双方与甲方签订的两份房产买卖合同均是有效的，但显然只能履行一份房产买卖合同；另一份无法履行的房产买卖合同只能解除，然后由甲方承担相应的违约责任。
具体到本案，抵债房产并未办理房产过户（当然客观上也不具备办理过户条件），以房抵债协议并未履行完毕。因此，在合同没有履行完毕的情况下，需要解决的是以房抵债合同是否继续履行、如何履行等事宜，原告直接要求确认抵债房产属于原告所有，显然是没有法律依据的。
3.以房抵债协议需要注意的问题。
第一，破产案件中，需要格外注意抵债协议的签订时间
我国《企业破产法》第32条规定，破产受理前六个月内债务人对个别债权人进行清偿的，管理人有权申请法院予以撤销；第31条规定，破产受理前一年内，债务人对其财产以不合理低价进行交易的，管理人有权申请法院予以撤销。因此，如果抵账协议是在破产前6个月内签订的，管理人可以依法申请撤销；如果是在破产前一年内签订的，管理人可以评估价格是否偏低，然后再决定是否依法申请撤销。
第二，以房抵债协议涉及的债权，是否已届清偿期。
实践中，部分以房抵债协议涉及的债权，在签订抵债协议时债权并未到清偿期，例如民间借贷债权，借款期限3个月，但借款合同签订15天后，双方就签订了抵债协议。例如民二庭庭长杨临萍在2015年12月24日《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》就认为，债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。
第三、法院受理破产时，抵债房产的客观情况
债务人签订的以房抵债协议中抵债涉及的房产，在法院受理破产时，房产情况千差万别，应注意房产了解涉案房产是否具备办理产权证条件，是否已经交付使用；如果尚不具备办理产权证条件的，应注意了解房产是否已单体竣工。房产不同的情况，对于破产后抵债协议的履行有重要影响。
（二）不动产物权登记原则
前面已经陈述，虽然以房抵债协议有效，但不代表抵债合同已经履行完毕，更不代表抵债房产的所有已经转移。我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
根据上述规定，不动产登记是物权登记，债权人只要还未取得抵债房产的产权证，债权人就没有取得抵债房产的所有权。因此，抵债房产当然属于债务人的财产。
另外，最高人民法院政策研究室认为，以物抵债调解书不具有发生物权变动效力，以物抵债调解书不能够直接引起物权变动。