沧州九乐房地产开发有限公司破产重整案债权审查原则
根据《企业破产法》及其他相关法律法规、司法解释的规定，管理人拟定沧州九乐房地产开发有限公司（以下简称沧州九乐公司）债权的审查原则包括《房产审核原则》，尤其是房产买卖合同是否继续履行涉及普通债权人清偿的比例增减且事关购房者的切身利益。结合本案具体情况，现公布如下债权审查原则并依此原则对申报的债权进行初步审查，并广泛征求债权人意见：
一、各类申报债权通用的基本审查原则
1、债权人申报的债权必须有真实、准确、充分的证据证明。凡证据不足、且管理人无法核实的，不予确认；申报债权若在破产受理前为已经司法或仲裁程序确认的，债权数额按照生效法律文书确认的金额进行确认，但对判决内容不予执行，均依照《企业破产法》规定进行受偿；生效法律文书明确享有优先权的，债权性质确认为优先债权，生效法律文书未明确享有优先权的，债权性质确认为普通债权；但管理人认为上述生效法律文书错误，依法申请撤销的，暂缓认定。
2、管理人主动审查申报债权的诉讼时效与申请执行时效。凡超过诉讼时效或申请执行时效，又无时效中断或中止证据的，不予确认。
3、申报的债权在破产申请受理前已经提起诉讼或者仲裁，但尚未审结的，根据《企业破产法》第47条、59条规定，对其申报债权暂不予以确认，待诉讼或仲裁审结后按照生效法律文书内容进行确认，但管理人可根据具体情况建议法院以其申报金额或管理人调整额临时确定债权，行使表决权。
4、债权申报中包含利息的，根据《企业破产法》第46条第2款的规定，其利息计算期限截至债务人破产申请被法院受理日2021年10月29日。
5、已经司法或仲裁确认的债权，债权人申报迟延履行期间的债务利息的，在2014年7月31日以前，按照法律文书确定的履行期间的中国人民银行同期贷款基准利率1倍计算。在2014年8月1日以后，根据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第1条第2款之规定，迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算；迟延履行期间加倍部分的利息，属于民事惩罚性赔偿金，不予确认普通债权，认定为劣后债权。
6、债权人申报利息但未提出明确金额及计算方法的，待债权人明确申报利息金额及计算方法后予以审查确认。
7、凡涉及中国人民银行同期贷款利率的，均按照同期中国人民银行同期基准贷款利率计算；合同或法律文书中无明确约定的，年利率按365天换算成日利率。
8、债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务并申报债权的，按其实际代替清偿金额予以确认；尚未代替清偿债务且主债权人已经申报债权的，保证人申报的债权不予确认。
9、债务人为保证人的，债权申报人需提供生效的法律文书或所担保债务的主债务人未能按期履行债务的相关证据。
10、申报债权中包含诉讼费或仲裁费的，按照生效法律文书确认的金额进行确认，不计算利息。
11、根据《企业破产法》第18条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第55条第1款（五）项、第2款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。因此对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权以实际损失为计算原则。
12、汇率折算以债务人破产申请被法院受理日2021年10月29日的市场汇率中间价为准。
13、债权人有权申报利息或诉讼费等债权而未申报的，视为放弃申报；但可以在重整计划草案提交前或破产财产最后分配前补充申报，但须承担管理人审查和确认补充申报债权的费用。
14、债权人对债务人的特定财产享有担保权而没有主张担保事实并主张优先受偿权利的，视为放弃优先受偿权，对其所申报债权按照普通债权予以对待。
15、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第11条的规定，管理人对于债务人以明显不合理价格进行的交易行使撤销权，债权人应当返还从债务人处获取的财产，因撤销该交易，对于债务人应返还债权人已实际支付价款所产生的债务，管理人应债权人的请求将其作为共益债务清偿。
16、凡管理人通知债权人补交证据的，债权人应在管理人要求的合理期限内按时提交，逾期未提交的视为放弃举证权利，自行承担举证不能的法律后果。
17、本原则未尽事宜，由管理人根据现行的法律、法规及最高人民法院相关司法解释等确定。
二、 除上述各类申报债权通用的基本审查原则外，管理人针对下列几种类型的债权申报，拟定如下债权的特殊审查原则：
（一）申报购房债权
1、消费者购房户的初步认定必须需同时符合下列条件：
(1) 消费者属于自然人；
(2) 所买房产为住宅；
(3) 因房屋买卖关系而实际支付房款；
(4) 在永泰华都只有一套房产；购买多套房产的，仅按户认定一套房产属于消费性购房。
2、基础法律关系为房产买卖合同关系：
（1）按房产买卖（预售）合同支付全款或≥50%的，符合消费者购房条件的，可按重整计划或破产财产分配方案对其所购房产予以优先保护。
（2）按房产买卖（预售）合同支付款项＜50%的，解除合同、收回房产；其中符合消费者购房条件的，其已付房款本金优先保护。
（3）认定房产买卖合同关系需要同时具备以下条件：
① 基础法律关系为房产买卖合同关系并签订书面房产买卖（预售）合同；
② 已经实际向沧州九乐公司支付房款，并提交付款凭证（银行交易记录）。对于将房款直接付给沧州九乐公司账户，或沧州九乐公司在破产受理前用于沧州九乐公司账外收支的银行卡帐户，认定为因房产买卖合同关系实际向沧州九乐公司支付房款。
③ 基础法律关系为其他法律关系，而后因抵销等原因而签订的房产买卖合同，基础法律关系按原法律关系认定，不认定为房产买卖合同关系。
（4）一房多卖的情况认定
在一房二卖的情况，按下列方式确定将房产交付债权人。
① 回迁安置房优先；
② 消费性购房者优先；
③ 付清全款优先；
④ 合同签订日期在前优先；
⑤ 未取得房屋的消费性债权人的本金予以优先保护。
3、逾期交房损失及利息的认定
对于付款≥50%的消费性购房，其中付清全款的，对其主张的逾期交房损失按照合同约定确定损失，逾期交房损失认定为普通债权；未付清全款的，不予确认逾期交房损失。对于付款＜50%的消费性购房，退还购房本金，并按九乐公司破产受理日1年期LPR利率3.85%计算利息，利息认定为普通债权。
4、抵债房产
（1）抵债房产的认定标准
①债权人因其他基础法律关系而对沧州九乐公司享有债权，与沧州九乐公司已签订书面房产抵债协议，且相关的收据已经开具的，按抵债房产处理。
②债权人未签订正式的房产预售合同、但已经互开收据的，或已签订正式的房产预售合同、但未开收据的，均按抵债房产处理。
③部分销售合同从沧州九乐公司财务账表面看未体现抵债、只是一份房产买卖（预售）合同，但是，如根据房款支付的银行流水、双方之间存在借贷（或工程承包、材料买卖等）关系等可以确认为抵债关系的，按抵债房产处理。
④债权人已签订抵债协议（或预售合同），债权人在2021年10月29日之前已转售的，但是购房人或房屋备案人将大部分房款直接交付给沧州九乐公司（或在破产受理前沧州九乐公司用于账外收支的银行卡帐户），则该套房产不视为抵债，按沧州九乐公司直接销售处理 (含按揭贷款)；购房款未交付给沧州九乐公司的，仍视为抵债房产。
⑤只签订抵债协议，但未签订正式的房产预售合同、也未开收据的，不认可房产抵债，房产收回，仍按原基础法律关系处理。
（2）以房抵债合同的处理规则
对于抵债的房产，凡尚未办理房产证的，原则上均解除抵债合同，收回房产按照原基础法律关系认定债权数额和性质；但继续履行不构成个别违法清偿的除外。
4、已经抵押的房产
（1）抵押之前已经销售的房产或抵押之后销售的房产，如系正常从沧州九乐公司买房的并且符合消费者条件的购房业主，且已付款≥50%的，按重整计划或破产财产分配方案对其所购房产予以优先保护；付款＜50%的，房产收回；如符合消费者条件的，房款本金优先保护。
（2）对于已抵押的房产，沧州九乐公司又抵债给他人的，对抵债协议予以解除，（不论抵债时间在抵押之前或之后），按原基础法律关系认定债权。
5、让与担保
（1）沧州九乐公司借款，为担保该借款，双方在借款的同时又签订了预售合同，该房产预售合同认定为让与担保，房产预售合同依法无效。
（2）存在让与担保的情形，在借款到期后，债权人又补充签署了以房抵债协议（抵债协议），按上述抵债房产债权审核规定处理。
（3）对于因抵债等原因，购房人将房款直接交付给沧州九乐公司的债权人的，按抵债房产审核规定处理，如符合债权转让的条件，按原债权的基础法律关系认定购买抵账房者的债权。
（二）建设工程价款优先债权
对于债权人申报的建设工程价款是否享有优先权主要从以下几个方面进行审查：
1、享有优先受偿权的权利主体
(1) 与债务人订立建设工程施工合同的承包人；
(2) 与债务人订立装饰装修工程的承包人；
(3) 工程勘察人、工程设计人与监理人、实际施工人（违法转包、违法分包、挂靠）等不享有优先受偿权。
2、优先受偿权的行使期限
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为最长十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。对于应付款时间有明确的约定的，按照合同约定，无明确约定的，依据原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十八条规定处理：
(1) 建设工程已实际交付的，为交付之日;
(2) 建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;
(3) 建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
3、建筑工程价款优先权所对应的标的物
（1）承包人所施工部分的工程；
（2）工程质量合格的工程；
（3）宜于折价或拍卖的工程。
4、建筑工程价款优先受偿的范围
（1）国务院行政主管部门规定的工程价款的范围；
（2）工程价款的逾期利息、债务人应当支付的违约金、损害赔偿金及实现优先权的费用不属于优先受偿范围。
（三）担保债权
对于有财产担保权债权的审查，包括但不限于方面：
1、债权人申报主体的资格、申报人与债务人之间的债权债务关系、债权担保是否合法、是否进行财产担保登记等，必要时应到相关登记部门进行调查核实。
2、同一担保财产有多项担保权存在的受偿顺序。
3、在人民法院受理破产申请前一年内，债务人有无对没有财产
担保的债务提供财产担保，若有，管理人应依法行使撤销权。
4、担保财产的价值。
5、担保权的受偿范围。
6、担保财产的价值小于担保债权金额的，以担保财产的价值为
限，担保债权金额超过担保财产价值的债权部分作为普通债权。
7、行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普
通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。
（四）税款债权
税务机关就破产企业欠缴的税款及因此产生的滞纳金向管理人申报债权的，管理人应按以下方法进行处理：
1、债务人在人民法院裁定受理破产申请前所欠税款应依法确认为税款债权，但其中包含的罚款、罚金应予剔除，不列为作为劣后债权。
2、债务人在人民法院裁定受理破产案件前因欠缴税款产生的滞
纳金应依法确认并列为普通债权；对于破产案件受理后因欠缴税款产生的滞纳金应予剔除，不列为破产债权，但管理人也应当对税务机关的申报进行登记。
税务机关申报债权，管理人可以凭税务机关自己做出的生效行政决定、上级机关做出的生效行政复议决定或者人民法院的生效行政裁判文书等依法确认。
（五）民间借贷债权
1、申报债权必须有充分、确实证据证明。借款本金以银行流水为依据，有生效法律文书的，以法律文书为准。
2、借款本金以实收金额为准。借款时从本金中扣除的利息不计入借款本金。
3、没有约定利息的，不计算利息。
4、借贷合同成立于2020年8月20日之前，债权人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用2021年10月29日一年期贷款市场报价利率3.85%的利率保护标准计算。
5、申报的民间借贷债权已付利息超过法律保护的年利率的，超过部分折抵本金。
（六）附条件、附期限债权
1、未到期的债权在破产案件受理时视为到期。
2、附条件的债权，管理人应当审查所附条件是否成就；条件尚未成就的，暂缓认定。
（七）诉讼、仲裁未决债权
对债权人申报的正在诉讼、仲裁尚未裁决的债权，管理人不需对该债权进行实质审查，但需对其进行申报登记，待法院或仲裁机构作出裁决后，依据裁决结果认定其债权是否成立以及债权金额。
对于上述债权，管理人可在债权人会议召开之前，向人民法院申请给予其临时表决权。
（八）委托合同债权
因债权人继续履行委托合同而产生的债权应同时符合以下条件：
1、委托合同依法成立；
2、受托人不知债务人破产之事实，或虽然知道该事实，但为了
债务人的利益不得不继续处理委托事务。
3、受托人继续处理委托事务；
4、债权金额仅限于继续处理委托事项而产生的债务人应当支付
的费用。
（九）票据债权
因票据付款或承兑而产生的债权应同时符合以下条件：
1、票据的出票人为债务人；
2、票据的付款人继续付款或承兑；
3、债权的金额为付款人的付款或者承兑金额。
（十）连带债权
申报的债权是连带债权的，应当说明：
1、连带债权人可以由其中一人代表全体连带债权人申报债权，也可以共同申报债权。
2、债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿全部债务的，可以就其对债务人已清偿部分的求偿权向管理人申报债权。
3、债务人的保证人或者其他连带债务人尚未代替债务人清偿债务的，可以就其对债务人尚未清偿部分的将来求偿权向管理人申报债权。但是，债权人已经向管理人申报全部债权的除外。
4、债务人是连带债务人时，债权人可以向管理人申报债权。连带债务人数人被人民法院裁定受理破产申请的，债权人可以分别地向债务人和其他连带债务人的管理人申报其全部债权。债权人未申报债权的，其他连带债务人可就将来可能承担的债务申报债权。
（十一）本金、利息的清偿顺序
抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款的清偿顺序：
1、若通过执行程序偿还，在执行款不足以偿付全部债务的情况下，应当先清偿生效法律文书确定的金钱债务，再清偿加倍部分债务利息；
2、若通过非执行程序偿还，则应适用“先还利息，后还本金”的原则，即先清偿迟延履行期间的债务利息，后清偿法律文书确定的金钱债务。
附 房产审查法律依据文件
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
沧州九乐房地产开发有限公司管理人
2022年6月13日