关于确定正土公司重整计划债权清偿方案的说明
威海正土房地产开发有限公司各债权人：
威海正土房地产开发有限公司（以下简称正土公司）重整一案，威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）于2019年4月29日裁定批准重整计划，重整计划执行期限为三年，即自2019年4月29日起至2022年4月28日止。但至2022年4月28日时，正土公司未能如期执行完毕重整计划，经正土公司向经区法院申请，法院裁定批准延长重整计划执行期限六个月，即重整计划执行期限延长至2022年10月28日止。
2022年10月24日，重整方威海富通房地产开发有限公司（以下简称富通公司）向管理人提交《关于威海正土房地产开发有限公司重整案〈重整计划〉中债权再次延期清偿的申请》，提出在其执行正土公司重整计划这三年半的时间内遇到了诸多的客观困难，包括：1、大庆路108号楼因质量问题拆除后新的规划方案迟迟未获批复（新规划方案于2022年10月24日方才完成批前公示）；2、新冠肺炎疫情影响工程建设和房产销售；3、工商黑名单迟迟不解除导致客户无法办理贷款（工商黑名单于2021年8月26日移出，银行不良征信于2022年9月方才恢复正常）；4、2、3、4号楼外立面及颜色变更方案的审批延误工程进展；5、2、3号楼主体建筑质量存在问题，导致工期不可预见地延误半年；6、小区污水与市政管网并网的具体方案迟迟无法落实，延误了工程施工进度。富通公司提出，因为存在上述客观困难，导致其工程建设和房产销售都受到了严重阻碍，无法在2022年10月28日前完成剩余破产债权的清偿工作。富通公司现向债权人申请再次延长重整计划中债权清偿期一年。
针对富通公司所提出的再次延期一年清偿债权的申请，管理人认为，富通公司所提出困难确实客观存在，但经区法院已经基于这些客观困难将正土公司重整计划执行期限延长了六个月。况且，目前大庆路108号楼新的规划方案仅是刚刚完成了批前公示程序，距离开工建设和销售尚需一定的时间。而目前房地产整体市场环境较差，在接下来一年的时间内正土公司也难以完成大庆路108号楼的开发建设及所有剩余房产的销售工作。即便再次将破产债权清偿期限延长一年仍然会面临债务人财产无法变现而导致破产债权难以有效清偿的巨大风险。该方案无法充分保障广大债权人的权益。因此，管理人并不同意富通公司所提出的延长破产债权清偿期一年的方案。
目前正土公司剩余的资产为2、3、4号楼未售房产143套（总面积约1.7万平方米）、车位411个（包含大庆路108号楼下车位及地上车位）和大庆路108号楼所占用土地使用权。小区目前状况为2、3、4号楼已具备交付使用条件，正在完善部分配套施工，预计短期内便可完成综合验收，大庆路108号楼刚刚完成规划批前公示程序。针对正土公司现有财产情况，为了使广大债权人的债权尽快获得最大化的清偿，管理人拟定拍卖108号楼土地使用权后以现金+抵顶房产和车位的方式进行债权清偿的方案。具体为：
1、直接拍卖大庆路108号楼所占土地使用权
因大庆路108号楼拆除后新的规划方案此前一直未获批复，该地块一直无法正式建设开发，更无法直接进行处置变现。目前，大庆路新的规划方案刚刚完毕批前公示，已经具备明确的开发价值，同时也具备了处置变现的条件，但若通过对该地块的开发建设和销售获得资金来清偿债权周期过长。因此，管理人决定委托评估机构对该地块价值进行评估后直接对该地块土地使用权通过淘宝网进行公开拍卖。拍卖大庆路108号楼土地使用权需要将该地块与其他地块相分割，目前该分割手续正在申请办理中。
2、直接将2、3、4号楼房产抵顶清偿破产债权
目前2、3、4号楼剩余未售房产已经具备交付使用条件，但考虑到目前房地产下行的大环境，若对该部分进行逐套拍卖，能否顺利拍卖出去存在较大的不确定性，并且拍卖周期必然无限拉长，拍卖价格必然不断降低，不但会拉低小区房产的整体价值，也会造成债务人财产整体严重贬值，且必然会存在大量房产最终无法成功拍卖的局面。因此，管理人认为，将该部分剩余房产直接抵顶给债权人是目前对债权人利益最佳的方案。管理人委托评估机构对剩余房产的价值进行评估（评估单价视每户楼层、面积、朝向不同，单价自7991元/平方米至8951元/平方米不等，平均单价为8428元/平方米），每户以评估价值的95%抵顶债权人债权受偿额。对于剩余债权受偿额不足最低房产价值（约58万）的债权，在完成大庆路108号土地使用权拍卖后半个月内一次性全额清偿。对于剩余债权，按照债权受偿额确定抵顶房产的面积，在同等面积的抵顶房源范围内由债权人随机抓阄选取抵顶房源。抵顶房源后不足一套房产价值的债权受偿额，优先抵顶车位，仍有剩余部分，以现金方式进行清偿。对于债权人抵顶的房源，正土公司无条件配合办理自己或向第三人转卖的所有手续。
管理人此次将《债权清偿方案选择表》一并公布，债权人可以自行选择同意由重整方所提出的债权清偿期限延期一年的方案或由管理人提出的拍卖土地使用权后现金清偿+抵房清偿的方案。选择债权清偿期延期一年方案的债权人，可以在延长期限内自行与重整方协商债权清偿事宜，选择现金清偿+抵房清偿方案且债权额足够抵顶房产的债权人，可以在本方案公布后便可到正土公司办理选房顶房相关手续。请广大债权人于2022年11月13日前以书面或电子邮件的形式（将选择表填写并打印签字后将扫描件发送至管理人邮箱zhengtuguanliren@126.com）将选择表回复管理人。
特此说明。
威海正土房地产开发有限公司管理人
2022年10月28日