关于重整计划普通债权清偿率调整问题的说明
威海经济技术开发区人民法院于2019年4月29日作出（2018）鲁1092破4号之一民事裁定书，裁定批准了威海正土房地产开发有限公司重整计划。依据重整计划的测算，普通债权的清偿率为29.39%（在大庆路108号楼拆除的情况下），但重整计划同时明确说明，重整计划所测算的清偿率系基于制作重整计划时管理人所掌握的相关数据，在重整计划执行过程中，随着诉讼及客观情况变化等正土公司的债务人财产及破产债权的数据会发生一定的变化，最终清偿率会根据数据变化情况进行相应调整。
目前，正土公司重整计划执行期限已近尾声，管理人根据债务人财产及破产债权数据变化情况对清偿率调整进行说明。
一、债务人财产变化
1、因诉讼导致资产减少
大庆路108-2号2002室，管理人原认定为收回，后债权人经诉讼确认为继续履行，该房产破产时评估现状价值为716314.67元；
大庆路108-4号604室，管理人原认定为收回，后债权人经诉讼确认为继续履行，该房产破产时评估现状价值为404324.71元。
2、因诉讼导致应收房款减少
大庆路108号1206室，房款总额为549000.00元，管理人原认定为继续履行，但应补收房款229000.00元，后债权人经诉讼确认已付房款为540000.00元，即应减少债务人财产220000.00元
3、正土公司房产面积实测调整
正土公司破产时对于正土公司所有房产价值所做评估系以房管局登记备案的房产面积为基础进行的评估，但该面积仅是预测绘面积。在正土公司重整期间，正土公司委托山东永平测绘有限公司对大庆路108-2号、108-3号和108-4号公寓楼的面积进行了实测绘（大庆路108号楼已拆除）。经实测，大庆路108-2号、108-3号和108-4号楼所有确认收回的房产比预测绘合计减少建筑面积1003.5平方米，根据破产之时的评估单价计算，债务人财产共计减少3809784.39元。
4、原预留房产的补充分配
管理人在制定正土公司重整计划之时，部分购房人已支付全部或大部分购房款，属于在破产程序中应当继续履行的房产，但购房人未向管理人申报债权。但基于购房人对于所购房产物权期待权的性质，管理人对于该部分房产进行了预留。在正土公司执行重整计划过程中，部分预留房产购房人向管理人补充主张权利，但仍有部分购房人至今未向管理人主张。对于该部分房产不再预留，按收回债务人财产处理，共计补充收回房产22套，破产之时的评估价值为11241095.38元，扣除该部分房产在重整计划中原计算补收房款9463575.71元，共计应当增加可供分配的债务人财产1777519.67元。
5、原按继续履行预留改为退房
有11套原属于按继续履行预留房产，因购房人自已主张，变更为退房，收回11套房产破产时评估价值为4857091.55元，扣减该11套房产对应应收房款为5463447.18元，实际减少可供分配债务人财产606355.63元。
综上，较之重整计划预估的数额，债务人财产实际减少3979259.73元。
二、债务人破产债权变化
在第二次债权人会议之后，部分债权人对管理人确认的债权有异议，向法院提起诉讼，经法院审理后对部分债权进行了调整。经法院判决后部分债权组的债权数额相应变动，最终退还房款本金总额由22751321..56元调整为24851061.08元，抵押优先权数额由37674225.73元调整为37708814.78元，普通债权总额由552780458.62元调整为570881834.32元。其他债权组债权额未变化。
较之重整计划预估数额，退还房款本金增加了2099739.52元，抵押优先权增加了34589.05元，普通债权组债权额增加了18101375.70元。
三、普通债权清偿率调整
经重整计划测算，在债务人资产整体下浮后且大庆路108号楼质量不合格的情况下，普通债权清偿率在清算状态下为20.64%，重整方同意将其调整至29.39%，按照原定的普通债权总额552780458.62元计算，重整方承诺用于清偿普通债权的数额为162465312.08元。以该价值为基础，扣减债务人财产实际减少数额3979259.73元，扣减增加的退还房款本金2099739.52元及增加的抵押权34589.05元，重整方承诺的实际可供清偿普通债权的数额相应调整为156351723.78元，再除以最终普通债权总额570881834.32元，最终确定普通债权组的清偿率调整为27.39%。
因此，威海正土房地产开发有限公司重整计划普通债权组清偿率最终确认为27.39%，最终按照该清偿率予以清偿。
特此说明。
威海正土房地产开发有限公司管理人
2022年10月28日